中道梦之——追梦人(林森)

2022
08/24
作者:
中道财税


如果这世上真有奇迹,那只是努力的另一个名字


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热闹嘈杂的面试室外,一群手捧简历的热血青年正在排队等候,安静肃穆的面试室内,一份写着法国硕士背景的简历一下就吸引了几位面试官的注意,随后,一个高瘦的女孩从容入座,开始信心十足推荐自己:您好,我叫林森...
思路清晰,踏实肯干,学历出众”,在面试官的高度评价下,她不负众望,从众多面试者中脱颖而出,正式成为中道咨询部的一员。

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还沉浸在打败一众竞争者的喜悦之中,正在办公室憧憬着电视剧里悠闲、靓丽的职场生活,她的思绪突然被打断:“小林,你提交的这篇文章只罗列了最新政策,怎么没有一点个人观点?赶紧重新写”,师傅的话一下将她拉回现实。重新查资料、修改、完善,总算是完成了任务。
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来得及喘口气,一叠厚厚的税法文件已经摆在面前,“赶紧看,三天后测试,不及格罚抄三遍”,师傅一向雷厉风行,她不敢有半分懈怠。一天下来,手忙脚乱还处处不得力。

“完全不是喝喝下午茶、开开会、工作几小时就轻松结束的一天呀”!她向闺蜜吐槽,“你呀,电视剧看多了吧,不过,欢迎来到真实的职场,也是充满挑战和机遇的职场”,比她早几年工作的闺蜜嬉笑着安慰她。
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我一定会成为用实力说话的小林老师!”她在心里给自己加油鼓气,这次,她已经做好了从头开始的准备,接二连三的“打击”让她明白了,留洋的背景、丰富的理论知识是她比大部分同龄人更高的起点,而想要成为一名优秀的咨询老师,她的蜕变之路才刚刚开始。

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咨询工作纷繁复杂,在中道,八类日常咨询、十大深度咨询、十二类精品课程齐头并进,咨询老师必须八面玲珑,无所不知,无所不能,看似得心应手的背后,是日复一日的理论学习、政策研读、课程讲授、项目复盘换来的。
作为一个新人,她知道这条路没有捷径可以走,只有日积月累的积淀,才能练就一技傍身,于是,她认真观摩客户群里的每一个问题,学习老师们的解答技巧,反复回听各类课程的录音,汲取讲师门的课程精华,在担任项目助理时,悄悄学习项目负责人的统筹能力。

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博观而约取,厚积而薄发。
于是,不经意间,她的原创文章、视频课程开始不断发表在中道各类自媒体平台上,作品好不好,数据来说话,月末统计数据时,她的数据总是赫然出现在前几行。
她参与的咨询项目,项目负责人对她也是赞不绝口,人缘好不好,客户来说话,这不,这几个正在服务的财税顾问项目,都是客户点名要“林老师”来负责的。
不经意间,她已经悄悄成长为实力担当的“林老师”。

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中道提倡"能者多劳,劳者多得"。看到咨询老师总是步履匆匆,神龙见首不见尾,各类课程、项目缺少统计和统筹安排,她主动承担起咨询部的后方保障工作,在做好本职工作的同时,兼任综合管理岗,在她的细致管理下,所有课程安排的有条不紊,所有咨询项目进度明晰,日常答疑忙中有序,和其他部门的沟通也不在话下,“你让咨询老师们的工作效率至少提升了10%”,师傅对她的表现拍手称赞。

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是金子总会发光的。
当疫情初次来袭,中道第一时间成立特殊时期运营小组,迅速做好“应战”准备,将线下课转到线上开设。当大部分人还沉浸在疫情的恐慌中惶惶终日时,她已经在研究刚刚出具的新政策、新法规,随后就为客户奉了上精彩的新政解读课,一时间,成了中道直播间的“网红”,从此,中道开启了线上、线下课程相结合的新时代。

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两年前,应广大会员朋友的要求,中道重磅推出《中道之窗》期刊,主编的位置悬而未决,考虑到主编不仅要有超强的专业知识,更要优秀的文采和统筹安排的能力,一番激烈探讨后,这支橄榄枝抛向了她,她已经足够优秀,担得起这样的重任。
于是,本着“方法总比困难多”“撸起袖子加油干”的实干精神,她通过调研充分了解客户的关注点,研究如何排版,自学版面设计,功夫不负有心人,中道期刊一经出版,即得到了客户的高度认可,一时间一册难求。

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她把努力变成了一种习惯,而不是一时热血。
一年前,中道成立投标项目组,她再次站了出来,担任投标项目总负责,在她的带领下,投标项目组从零开始摸索,认真研读招标书,细心准备资料,认真准备现场竞争演说,一年时间里,不仅成功拿下了一个个重大项目,更是为以后的投标工作奠定了坚实的基础。

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时光荏苒,在中道的一幕幕情景一帧帧回放,从初入职场的“小林”,到术业专精的“林老师”,简单的几个字的称呼转变,她用了整整五年的时间。
五年间,她走过了最美好的青春年华,五年间,她在每日的忙碌里积蓄能量,五年间,她始终方向清晰,目标明确,有着比同龄人更稳重的步伐。
如今,她用自己的努力,已经为自己的职场生涯打好了坚实的地基,只等高楼大厦直上云霄的辉煌。
心怀远方,行则将至!
她用努力奔向远方,她用实力证明自己,她向所有人证明了:如果这世上真有奇迹,那只是努力的另一个名字

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梦想是什么?

是风雨兼程的坚持

是不可辜负的奋进

还是相信未来的执着?

我想说,梦想——

是为了做想做的事

为了成为想成为的人

步履不停,奔向更远的地方!


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【原创】房地产开发企业土地增值税清算管理制度

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增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。


一、土地增值税介绍:


1、土地增值税纳税依据:转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。


2、纳税义务人:为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。


3、征税对象:是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。


4、适用税率(四级超率累进税率):

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5、清算单位:土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的,应分别计算增值额。


二、土地增值税清算的条件及时间:


(一)符合下列情形之一的,纳税人应进行土地增值税的清算:

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续


(二)符合下列情形之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

1.已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。


三、土地增值税清算时应提供的清算资料:


(一)土地增值税清算表及其附表;


(二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。


(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。


(四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。


四、非直接销售和自用房地产的收入确定


(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。


(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。


五、土地增值税的扣除项目及要求:


(一)扣除项目:

1.取得土地使用权所支付的金额;

2.开发土地的成本、费用;

3.新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

4.与转让房地产有关的税金;

5.财政部规定的其他扣除项目。


(二)扣除项目是否符合下列要求:

1.在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理:


在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。


单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。


【原创】车位费、停车费的区别及涉税处理

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车位费和停车费从字面含义上来看好像区别不大,实务中很多业主甚至很多物业公司也容易将车位费、停车费混淆,但实际上两者区别很大。到底有何差异呢,今天我们从两个角度来解读一下。


一、概念差异


车位费,也就是正常所说的车位管理费,指的是公司已将车位卖给业主,在车位产权归属业主的情况下,业主为购买物业提供的其他服务项目如保洁、照明、闸机、值守、巡逻等服务而支付的费用。


停车费,指的是在车位产权归属物业的情况下,业主将车辆停放在车位,向物业缴纳停车费并由物业提供保管及存放服务,从本质上可以理解为业主租赁了一块临时停车的场地。


通过概念描述可以看出两种费用的本质区别在于车位产权归属。


二、增值税适用政策差异


物业公司在收取了以上两项费用后,应该按照什么标准缴纳增值税呢?我们先来看一下《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附注中的解释:


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从政策中可以看出,不管是租赁露天停车场还是地下停车场、地上停车场,均属于对不动产的租赁。因此停车费,应该按照不动产经营租赁缴纳增值税,一般纳税人选择适用税率9%缴纳增值税,出租其2016年4月30日以前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额,小规模纳税人选择适用税率5%缴纳增值税。


而车位费,由于产权属于业主,物业只是负责管理维护,打扫卫生等服务性工作时,物业收取的是服务费,按物业管理服务费相关规定纳税,一般纳税人选择适用税率6%缴纳增值税,小规模纳税人选择适用税率3%(现阶段征收率1%)缴纳增值税。


通过以上两方面差异可以看出,物业公司将车位费、停车费统一按照物业管理费确认收入缴纳增值税,不仅仅是概念上的混淆,另一方面也存在很大的税收风险。建议相关物业企业将停车整个服务流程梳理清晰,自查纳税申报,发现少报、漏报、错报等情况,应尽早将税金及滞纳金补齐。