土地价款差额征税的不同观点及处理

2020
10/10
作者:
中道财税

房地产开发企业哪些项目可以作为土地成本差额扣除?土地价款差额征税在会计上、不同税种上都是如何规定,又应该如何处理呢?本文针对以上问题分为两部分内容为大家梳理供大家参考。


第一部分 哪些项目可以作为土地成本差额扣除


文件参考:

财税(2016)140号关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知
七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
实务中为取得土地支付的价款包括:土地出让金、契税、拆迁补偿费、城市配套费、耕地占用税、其他为取得土地缴纳的政府规费等。
这些项目中,哪些项目可以作为土地成本差额扣除在实务中是有争议的。个人观点是:土地价款差额征税允许扣除的项目主要是土地出让金和征地及拆迁补偿两项内容。其他项目是不符合规定不允许扣除的。
第二部分 土地价款差额征税在会计上、增值税、土地增值税、企业所得税上的规定及处理

一、会计上的规定及处理


参考文件:财会[2016]22号

企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、 “存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)” 或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

根据规定,房地产企业发生土地价款差额征税的,抵减的销项税额应计入借方“应交税费—应交增值税(销项税额抵减)”,同时,贷方冲减“主营业务成本”。
以上规定仅是会计上的规定,并非税法的规定,所以企业在实际发生时可以参照这个规定做会计账务的处理。

二、增值税的规定


参考文件:国家税务总局公告2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

通过文件规定我们可以明确以下几点:

1、房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)
2、当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
3、房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
4、支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

三、土地增值税的规定


土地增值税上应该如何处理,国家税务总局层面并无明确的文件说明,有区域性政策的就按照区域政策执行。

在实务操作中可以总结出3个观点:

第一种观点调增收入基数;第二种观点调减开发成本;第三种观点是本人比较赞同的,既不调增收入也不调减成本。
1、调增收入基数的观点及依据
根据国家税务总局公告2016年第70号规定
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款,
同理:土地增值税清算的时候,应税收入为不含增值税销项税额的金额
土地增值税清算应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额
增值税销项税额=销售额*税率= (全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9% 进而得出:
土地增值税清算应税收入=全部价款和价外费用-【(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)*9%】   通过这个公式,我们可以看出最终是将土地价款抵减的销项税额部分调增过来了,既调增了土增收入的基数。
2、调减成本的观点及依据
持这种观点的主要是依据财会〔2016〕22号文规定作为参考得出的结论,但这个文件的背景是为了规范增值税会计处理,并没有调整土地增值税扣除的相关规定。土地增值税清算并不是以会计核算为前提,所以不应该以此为依据,故土地增值税前扣除与否是存在争议的。
3、既不调增收入也不调减成本
这是本人目前比较赞同的观点,原因有以下两点:
(1)财税(2016)43号规定:土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
不含增值税收入=含税收入/(1+税率)
这样土地价款抵减的销项税额部分就不会影响不含税收入的计算。
(2)土地增值税各类文件中并未有明文规定,土地价款抵减的销项税额部分需要冲减土地成本。那么开发成本中的土地价款就应该按照未扣除抵减部分的金额正常计入。

四、企业所得税的规定


企业所得税上处理,实务中基本比较一致,都是冲减了主营业务成本,和会计上的规定保持了一致。


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临近年末,多数企业都陆续进行账面资产及债权债务的核查,就有企业财务碰到所谓的呆帐、死账,发现个别应收无法收回的情况,问询业务部门,表示此笔款项没有可收回的余地,那么,这种情况该如何判定、如何处理呢?


一、坏账确认方法


根据《财政部关于印发<企业国有资本与财务管理暂行办法>的通知》(财企[2001]325号)的第四条规定:


常见的企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认:


(一)宣告破产、撤销:提供破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料;


(二)债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡:取得法律文件的财产或者遗产不足清偿且没有继承人的应收款项;


(三)涉诉的应收款项:已生效的人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的,或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的;


(四)逾期3年的应收款项:3年内没有任何业务往来、具有催收磋商记录,在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额,作为坏账损失;


 (五)逾期3年的应收款项:债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的,经依法催收仍未收回,且在3年内没有任何业务往来的,在取得境外中介机构出具的终止收款意见书,或者取得我国驻外使(领)馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后,作为坏账损失。


企业集团内部单位互相拖欠的款项,债权人核销债权应当与债务人核销债务同等金额、同一时间进行,并签订书面协议,互相提供内部处理债权或者债务的财务资料。


二、账务处理


1.坏账准备计提时:

借:坏账准备

贷:应收账款


2.坏账损失确认时:

借:坏账损失

贷:坏账准备


3.结转利润时:

借:本年利润

贷:坏账损失


三、税务处理


1.坏账准备计提时


根据企业所得税法规定:坏账准备在计提当期不允许扣除,所以需要在所得税申报时进行纳税调增。


2.坏账损失确认时


根据企业所得税法规定:坏账损失确认当期准予在所得税前扣除。


四、所得税前扣除


针对坏账损失确认后,此部分允许在所得税前扣除,纳税人也不可大意,虽然税务局不强制要求提供相应证明性资料,但该留存备的资料也是需要提前准备的,比如:应收帐款的业务合同、挂帐痕迹、款项催收函、确认坏账损失的各类前提证明资料(债务人注销通知书、破产清算公告、重组公告、失踪或死亡证明等等),为了更能证明业务的真实性、有必要时需出具一份资产坏账损失报告进行留存备查。


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在实际工作中,私车公用是企业常见的业务,也是容易出现争议和误区的地方。今天小编就私车公用在个人层面和企业层面涉及的税费及要点与大家进行探讨。

私车公用是指公司股东或员工个人将自有车辆用于公司的经营活动,公司与员工签订租赁合同支付租金的一种经济行为。从实际执行层面上讲,“私车公用”分为两类主体,一是个人层面,二是企业层面。

一、个人层面

首先是个人层面,个人出租自己的私人车辆给公司,涉及的税种通常包括三个税种:增值税、印花税、个人所得税。

【增值税】既然出租形式要求,个人就需要就这一事项去税务局代开增值税发票。根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》规定:对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税;适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

也就是说个人出租自己的私人车辆给公司,按照个人比照小规模纳税人的原则,租金低于10万元且开具普通发票的,都是免征增值税的。

【印花税】根据《中华人民共和国印花税法》,租赁合同,按照租金的千分之一缴纳印花税,并且印花税是签订合同的双方都要缴纳的税种。另外,根据 财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告:对于个人而言,可以比照增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减少缴纳印花税。

【个人所得税】根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》国令第707号规定,个人租赁财产所得,应按照20%缴纳个人所得税。同时,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

注意:“次”是以一个月内取得的收入为一次。也就是说不论是按年付钱还是按天付钱,都是以一个月的租金收入为基准计算个税。

二、企业层面

就出租业务而言,企业层面通常会涉及到印花税和企业所得税。

【印花税】印花税的缴纳主体是合同双方,对于出租业务而言,企业缴纳印花税和个人是一样的,也是照租金的千分之一缴纳印花税。并且企业如果属于六税两费的优惠主体,也可以享受减免缴纳印花税的优惠政策。

【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

由法条和政策来看,只要与企业的生产经营活动相关的费用,都可以税前扣除。但是该政策在全国各地的执行口径是不同的,小编认为执行重点是:

1)私车公用要签订租赁合同,企业按市场价格支付给员工租赁费用,员工要提供租赁发票给公司;

2)车辆购置税、车辆保险费等不得在税前扣除;

3)如果企业要税前扣除相关的汽油费、维修费等,需要提前在合同中有约定并提供合法有效凭据。