安置房视同销售财会处理

2022
09/02
作者:
中道财税



近几年随着成熟净地越来越少,涌现出大量旧城改造项目,在此方式下开发商对项目进行一二级联动开发,即项目土地一级开发和商品房开发均由企业进行。根据拆迁对象不同,旧城改造分为城中村改造与棚户区改造,旧城改造对拆迁户一般进行就地建设安置楼进行安置。以下是对安置楼是否要视同销售,如何账务及税务处理进行分析。

一、安置房建设的三种类型

1、土地在城改办名下
项目用地性质为划拨,安置房性质为非全产权,土地证办理在城改办名下,对应的其他三证均在城改办名下,开发商负责安置楼建设,建设完成后无偿交给政府(城改办),城改办对拆迁户进行安置。

2、土地在开发商名下(用地性质为划拨)
土地在开发商名下,同开发部分一并立项,五证办在开发商名下,开发商完成建设后移交政府(城改办)、由政府(城改办)对拆迁户进行安置,安置房性质为非全产权。

3、土地在开发商名下(用地性质为出让
安置楼同开发项目一同立项、办证,开发完成后移交政府(城改办),由政府(城改办)对拆迁户进行安置,安置房性质为全产权。

二、安置房是否视同销售

第一种情况是土地在城改办名下,项目不属于开发商,开发商只负责建设,开发商不视同销售处理。后两种情况为土地在开发商名下,相关报建手续在开发商名下,证件办理由开发商完成,安置楼作为开发商的开发产品应视同销售处理。
相关税法文件如下:

1、增值税
根据国家税务总局2014年第2号公告规定:纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,视同销售不动产征收营业税。
此文件虽规定缴纳营业税,但营改增后文件并未作废,应参照执行缴纳增值税。

2、所得税
根据国税发(2009)31号公告第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
为了换取开发土地,房地产公司建设安置楼应作为开发项目拿地条件,并在安置楼交付时确认收入,缴纳所得税。

3、土地增值税
根据国税函(2010) 220号文件规定,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
开发企业将安置楼视同销售同时计入拆迁补偿费和开发项目开发部分的土地成本。

三、销售价格如何确定

各税种文件规定如下:

1、增值税
根据财税(2016)36号附件1第四十四条规定,纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的,或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:
(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:
组成计税价格=成本×(1+成本利润率)
根据国税发(1993)154号规定:
纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因,按法规需组成计税价格确定销售额的,其组价公式中的成本利润率为10%。

2、所得税
根据国税发(2009) 31号文规定,视同销售价格按以下顺序确认销售:
(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;
(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;
(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

3、土地增值税
根据国税函(2006)187号文件规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:
(1).按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
(2).由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4、分析
(1)若拆迁时,凡和拆迁户签订的拆迁补偿协议有约定价格的,房地产开发企业以协议约定价格确认收入。
(2)若无约定价格的,以本企业近期市场价,当地同类开发产品市场价确定收入。
(3)组价即组成计税价格=成本×(1+成本利润率),其所得税规定的成本利润率不低于15%,增值税最低为10%,但土地增值税未规定,可以参考所得税与增值税的成本利润率。
不同文件规定了不同税种组税利润率,企业如何选择,选择多少对自己比较有利,本文最后给出答案。

四、安置房建设的账务处理

1、项目在城改办名下
借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费—安置楼建设
  贷:应付账款、银行存款等

2、项目在公司名下视同销售
借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费—安置楼视同销售
  贷:主营业务收入—安置楼视同销售收入
      应交税费—应交增值税(销项税)           
同时结转主营业务成本:
借:开发产品—安置楼
   贷:开发成本—安置楼
借:主营业务成本—安置楼
  贷:开发产品—安置楼

五、视同销售金额在其他开发部分的税务处理

1、契税
建设安置楼作为其他开发部分拿地的前置条件,是其他开发产品的土地成本的一部分,因此旧城改造项目的土地成本包含三部分,分别是向政府交纳的土地出让金、安置楼建设成本或视同销售价款、支付的其他拆迁补偿费。既然是土地成本的一部分,就应对安置楼视同销售金额缴纳契税。

2、增值税
依据国家税务总局公告2016年第18号和2016年第140号公告,可增值税税前扣除的土地款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。增值税税前扣除金额不但包含土地出让金,还包含拆迁补偿费,安置楼属拆迁补偿费中的实物补偿,视同销售可以增值税差额纳税。

3、所得税
先按占地面积在安置楼与开发部分分摊土地成本,安置楼视同销售金额计入其他开发部分土地成本,并与其他开发产品之前分摊的土地成本合计构成其全部土地成本在所得税前扣除,安置楼视同销售金额不再给安置楼分摊土地成本。

4、土地增值税
根据(2010)220号文件规定,土地成本作为开发成本,可以作为开发部分开发费用和加计扣除金额计算基数。

六、总结:

安置楼视同销售缴纳的增值税可以在开发部分增值税前抵减,视同销售缴纳增值税计入成本后又在开发部分销售时在增值税计算进行抵减,增值税税负并未增加。安置楼视同销售金额计入了开发部分土地成本,并在开发部分所得税前扣除,其对总的应纳税所得额并不受影响。视同销售金额利润部分需要缴纳3%的契税,但在土地增值税前可以加计30%扣除,最低税率为30%,相比之下少缴利润部分9%的土地增值税,总体少缴了利润部分6%的税金,且视同销售金额并不需要票据可直接在各项税金扣除。



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一、坏账确认方法


根据《财政部关于印发<企业国有资本与财务管理暂行办法>的通知》(财企[2001]325号)的第四条规定:


常见的企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认:


(一)宣告破产、撤销:提供破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料;


(二)债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡:取得法律文件的财产或者遗产不足清偿且没有继承人的应收款项;


(三)涉诉的应收款项:已生效的人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的,或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的;


(四)逾期3年的应收款项:3年内没有任何业务往来、具有催收磋商记录,在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额,作为坏账损失;


 (五)逾期3年的应收款项:债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的,经依法催收仍未收回,且在3年内没有任何业务往来的,在取得境外中介机构出具的终止收款意见书,或者取得我国驻外使(领)馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后,作为坏账损失。


企业集团内部单位互相拖欠的款项,债权人核销债权应当与债务人核销债务同等金额、同一时间进行,并签订书面协议,互相提供内部处理债权或者债务的财务资料。


二、账务处理


1.坏账准备计提时:

借:坏账准备

贷:应收账款


2.坏账损失确认时:

借:坏账损失

贷:坏账准备


3.结转利润时:

借:本年利润

贷:坏账损失


三、税务处理


1.坏账准备计提时


根据企业所得税法规定:坏账准备在计提当期不允许扣除,所以需要在所得税申报时进行纳税调增。


2.坏账损失确认时


根据企业所得税法规定:坏账损失确认当期准予在所得税前扣除。


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针对坏账损失确认后,此部分允许在所得税前扣除,纳税人也不可大意,虽然税务局不强制要求提供相应证明性资料,但该留存备的资料也是需要提前准备的,比如:应收帐款的业务合同、挂帐痕迹、款项催收函、确认坏账损失的各类前提证明资料(债务人注销通知书、破产清算公告、重组公告、失踪或死亡证明等等),为了更能证明业务的真实性、有必要时需出具一份资产坏账损失报告进行留存备查。


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一、个人层面

首先是个人层面,个人出租自己的私人车辆给公司,涉及的税种通常包括三个税种:增值税、印花税、个人所得税。

【增值税】既然出租形式要求,个人就需要就这一事项去税务局代开增值税发票。根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》规定:对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税;适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

也就是说个人出租自己的私人车辆给公司,按照个人比照小规模纳税人的原则,租金低于10万元且开具普通发票的,都是免征增值税的。

【印花税】根据《中华人民共和国印花税法》,租赁合同,按照租金的千分之一缴纳印花税,并且印花税是签订合同的双方都要缴纳的税种。另外,根据 财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告:对于个人而言,可以比照增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减少缴纳印花税。

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注意:“次”是以一个月内取得的收入为一次。也就是说不论是按年付钱还是按天付钱,都是以一个月的租金收入为基准计算个税。

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由法条和政策来看,只要与企业的生产经营活动相关的费用,都可以税前扣除。但是该政策在全国各地的执行口径是不同的,小编认为执行重点是:

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