一提到“无租使用”，大家脑海中想的是什么原因导致的呢？小编结合日常咨询工作，做一个简单的列举：

案例一：老板将自己或家人名下的不动产无租使用给自己的公司；

案例二：集团企业将某一企业名下的不动产无租使用给集团内其他企业；

案例三：企业将自有不动产作为员工宿舍或给高管使用；

案例四：发包方将已修建好的商业作为临时用房提供给施工方使用；

案例五：项目代建期间，将已修建好的办公楼作为临时办公场所提供给代建方使用。

案例六：A租用B的土地，合同期限为20年，无租金，A在该土地上建商铺，房屋产权属于B，A负责建设，合同期内无租使用，合同期满后，土地及土地上的建筑物、附着物均无偿归还B。

除此以外，还存在其他类型的无租使用。在无租使用中，既有关于增值税视同销售的风险，也有房产税计税方式、纳税人的争议。本文将根据以上6个案例，分析不同情形下无租使用房产税的主体。

一、无租使用的税收政策

二、分析无租的核心原因

（一）简化处理，资产拉通使用

案例一与案例二均属以上原因，区别是个人将自有不动产无租使用增值税不需要视同销售，企业将不动产无租使用增值税需要按照市场租赁价格视同销售。该种情况下，需要按照房产余值缴纳房产税。

作为最常见的无租使用，到底谁是纳税人谁是负税人。在这里，大连税务官方公众号做出了一个非常明确的答复，无租使用其他单位房产，在产权所有人没有缴纳房产税的情况下，应由房产使用者依照房产余值代缴纳房产税。小编也是很认可该答复，那就是无租使用并不灭失产权所有人的纳税义务，只是产权所有人没有缴纳房产税，税务可向房产使用者追征房产税。实务中比较常见的是，出租人既不收取租金，同时也不会负担房产税，由使用者依照房产余值缴纳房产税。

（二）业务需求，无租提供房产

案例三、案例四、案例五均为业务需求导致的无租提供房产。

案例三 员工宿舍或高管宿舍均是为了业务发展而发生的成本，作为员工工作的必备条件或者是额外福利，定性不同也会决定到是否需要与工资合并申报个税。但毫无争议的是该种情况下，均属于企业自用，企业按照房产余值自行申报房产税。

案例四 基建工地临时性房屋房产税特殊规定

财税地字[1986]8号

案例五 该情况比较特殊

大的代建方是派驻团队进驻项目现场，与被代建方共同办公。但是也有大的集团公司，下设房地产公司作为集团开发项目的代建公司，主业就是负责集团开发项目的代建。此种情况下，房产税按照房产余值缴纳是毫无争议的，争议的是到底是谁来缴纳？小编个人观点，该情况下，为了便利承租人开展工作而无租提供的场所，类似临建房屋，从税收政策规定及征管顺序来说，可以先产权所有人再使用人。该业务情况下，产权所有人可以按照房产余值缴纳房产税。若是产权所有人未缴纳，税务机关也可按照财税【2009】128号追征实际使用人缴纳。

（三）无租为虚，实际有“租”

案例六，与其他案例明显不同的是，该无租是虚，双方实质是租赁，区别与其他案例，本案例A是以出租土地使用权为代价换取建筑物。一方发生了出租土地使用权的行为，需要缴纳增值税，一方未来交还建筑物，按照“销售不动产”征收增值税还是按照视同提供建筑服务，也是存在争议的。

可以明确的是，不动产使用期间，通常情况下A作为实际使用人需要按照房产原值缴纳房产税。房产原值是否包含土地价款，实务中又是争议不断，有认定需要按照地价并入房产原值，有认定将租金并入房产原值，也有认定房产原值不包含地价。目前并未有明确规定，需要加强与主管税务机关的沟通。

本文通过6个案例，分析了三种不同大的类型的无租使用，过程中涉及多个税种，实务中存在很多争议，仅就房产税做一个小的探讨，欢迎大家共同探讨。