【课程背景】

2019年是我国减税降费年，国家税收政策，包括增值税、企业所得税、土地增值税，变动都较大。财政部国家税务总局发布了《关于〈土地增值税法（征求意见稿）〉向社会公开征求意见的通知》，通知中新法对土地增值税政策作出了极大的调整，“集体土地入税、企业自行清算”，完全颠覆了以往的旧理念、旧模式。及时了解政策变化，全面掌握税收政策的精髓，有助于企业加强会计核算与纳税管理，降低纳税风险。

房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂，清盘后需要进行高难度的项目公司注销；房地产行业涉及税种最多，其中土地增值税对房地产企业影响尤为重要，而该税种税收政策的不足和实务复杂性是每个财务人员最头疼的问题，大量“灰色”地带，成为企业的税收风险点，但如果运用得当，也能成为企业的税收筹划点。

【课程收益】

1、掌握最近税收政策及风险防范措施；

2、解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧；

3、了解土地增值税筹划方法；

4、熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。

【培训对象】

企业中高层管理人员、财务总监、财务经理、会计主任、税务经理、会计核算主管及相关财税人员。

【授课专家】  李舟

【课程大纲】

第一部分  新税改形势下土地增值税清算涉税实操及规划策略

第一节：关于纳税人

 1、在集体土地上开发的小产权房是否应缴纳土地增值税？

 2、房地产开发公司未取得土地使用权前销售房屋是否应征收土地增值税？

   3、房屋从土地当中分离出来单独转让，是否征收土地增值税？

   4、委托代建房屋是否缴纳土地使用税？

第二节：收入确认涉税风险把控及规划策略

1、销售已完工的尾房或现房的增值税收入确认的法律依据及增值税纳税 义务时间

2、委托中介机构售房收入的财税处理

（1）收取手续收入的财税处理

（2）视同买断收入的财税处理

（3）超基价分成收入的财税处理

（4）包销收入的财税处理

3、取得土地出让金的返还和土地增值税的返还，是否属于不征税收入？

4、价外费用是否正确纳税？

5、视同销售义务是否审核

6、混合销售业务是否合理审核事项

7、视同销售与总分机构货物移送的审核事项

8、让利促销的涉税分析与审核事项

9、买一赠一方式销售商品，企业所得税上应视同销售处理吗？

10、买房送车位涉税风险

11、采取分期收款方式销售开发产品涉税风险把控

12、精装修房、买房送装修的企业所得税、增值税和土地增值税的处理

13、以房抵债的说法是否正确？应如何正确操作？

14、接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报？

15、销售商品采用托收承付方式的，企业所得税上何时确认收入？

16、政府限定回迁房价格如何确认收入额？

第三节：扣除项目涉税风险把控及规划策略

一、房地产企业土地成本的审核

（一）协议取得地价与拍卖取地

1、公司注册组织结构涉税分析      2、土地成本确认

3、政府返还土地款                4、土地闲置及延期支土地款案例分析

5、地上建筑面积法和占地面积法的应用

6、地上建筑物面积和地下建筑物面积

（二）资产重组土地成本确认

1、资产重组模式税务分析

2、资产重组的特殊性税务处理（财税【2009】59号文件）

（三）转让股权环节土地成本确认

化资产转让为股权转让的节税效应

（四）房地产企业融资环节土地利息的审核

1、无偿借贷税务风险分析与防范

2、假股权真债权税务风险分析与防范

3、售后回租与融资性售后回租税务风险分析与防范

4、统借统还与委托贷款税务风险分析与防范

5、关联方借款税务风险分析与防范

二、房地产企业开发成本的审核

1、房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置？

2、项目涉及“拆迁安置”的，计算开发成本时不同性质的返迁房应该如何分别处置？

3、单栋建筑物含有不同类型的房地产的，清算时其建筑成本应该如何计算分摊？

4、国税发[2006]187号，“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解？签订“软装交付”与“硬装交付”合同，扣除时会受到哪些影响？

5、清算时，对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？对该部分设施取得的进项税，土地增值税清算时如何处置？

6、规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除？

7、计算土地增值税时，“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除？

8、房地产企业同时开发多个项目，不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费，清算时如何计算扣除？

9、房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，应该如何处置？

10、企业开发用地缴纳的土地使用税、因土地纠纷发生的立场是非、开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用，属于开发间接费还是开发费用？

11、清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用？如果开发企业较小，项目单一，会计核算时是否可以不设置企业管理费科目，将全部费用均归集到开发间接费？

12、清算时土地开发与房屋开发加计扣除计算方法有什么不同？

13、营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额？

14、清算时，对开发公司“在小区外为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除？

三、与房产转让有关税金

营改增以后清算时，与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除？

第四节：企业土地增值税清算的审核

1、在确认开发项目是否达到清算条件时，对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销（预）售许可证满三年”应该如何理解？

2、国税发[2006]187号文件第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解？

3、订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入？

4、清算时对清算收入偏低如何确认？

5、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，如何进行账务处理？

6、房地产开发企业进行土地增值税清算时逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除

7、房地产企业销售无产权的地下车库、车位应如何进行清算？

8、清算时，对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待？

第五节： 企业清算环节税收防范

1、已清算项目尾盘销售

2、重组并购土地增值税

3、剩余资产的分配案例分析

第六节：关于税收优惠

1、开发、销售普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠，普通住宅的标准应如何把握？

2、非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，是否应当征收土地增值税？

3、营改增以后以接受投资入股土地进行开发，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证？如果是先接受土地投资入股，再以股权转让形式取得对方的股权，股权溢价能否作为土地成本扣除？

4、以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税？

5、开发建设保障性住房是否应征收土地增值税？

第二部分 新税改形势下土地增值税清算票据的涉税风险及规划安排

1、发票取得时间

2、采购材料无法取得发票的处理

3、瑕疵发票成本列支处理

4、改制时按照政府改制文件取得土地使用权无票据，清算时土地成本如何扣除？

5、房地产企业，支付拆迁补偿费应取得什么票据？

6、清算时，开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除？涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握？

第三部分  项目公司清算注销涉税风险及规划安排

1、尾房销售涉税要点把控及规划策略

2、注销前土地使用税、房产税、契税等小税种纳税风险点

3、房地产企业注销阶段如何解决前期盈利后期亏损事宜

4、亏损向前弥补涉税新政要点把控及案例剖析

5、项目公司注销两个“纳税年度”及两个“纳税主体”

6、项目公司注销公司法和税法的区别

7、公司注销阶段税务风险规避策略

8、注销时资本运作涉税风险把控及操作技巧

【报名须知】

联系方式：029-89382771    89382779

培训时间：2020年6月16-17日（周二周三）

授课地点：曲江会议中心（西安市曲江新区汇新路15号）