<西安> 6月23日 总裁班:严监管下房地产建筑企业总裁的税收风险与安全解决方案

2020
06/18
作者:
中道财税


【课程背景】

在国家严格监管的大趋势下,企业面临的税收形势越来越严峻,潜在风险爆发的几率越来越高,而这些风险早已超越了财务层面,蔓延到了公司决策层。房地产和建筑企业更是首当其冲,作为企业总裁:

你是否能够看到风光背后风险的滋生?

你是否能够了解风险背后的根源和演化机制?

你是否有了确保公司和个人安全与税负优化的解决方案?

中道财税十二年深耕房地产和建筑行业财税风险的解决,从六千家客户的实际问题和案例中汇总出对于企业总裁有着生死攸关的六大风险,并且帮助企业决策者划出经营的安全底线,找到风险的解决方案。


【授课对象】

房地产建筑行业:公司老总,副总,财务总监等管理层


【授课专家】

李舟  全国著名的实战派财税专家。中道咨询机构总经理,财税领域应用体系的研究者与践行者,经济学硕士,中欧国际工商学院EMBA

深耕财税咨询培训领域十余年,对企业的财务管理、纳税筹划有丰富的经验,致力于财务与业务的深度融合。著有《企业纳税战略管理》、《房地产企业纳税战略管理》、《徘徊在风险与收益之间——企业领导者的财税战略思维》等专著。

目前担任多家公司财务、税务顾问和战略顾问,为超过百家公司提供过财税咨询、诊断服务和相关筹划。擅长从财税角度设计企业收购兼并、架构调整、财务战略与商业模式分析。

多年来在全国各地开展财税培训,培训企业高管、财务二万余人,同时累计为上百家集团公司提供财税方面内训。


【课程大纲】

一、作为总裁,你的税收风险底线划在哪里?

1、严监管下企业和个人面临的新税收形势

2、企业风险的核心在于总裁的风险底线

二、经营合规下的发票和证据链风险

1、企业经营哪些需要发票?哪些不需要?

2、不同业务如何对应不同发票?

3、构建合同、发票、资金流和业务完美融合的证据链

三、项目计划滞后导致的税负失控风险

1、房地产企业的税负在什么范围内才算合理?

2、项目收入的不可隐瞒与项目成本的不可逆转

3、预先测算与预先设计是解决房地产税负失控的核心工具

四、挂靠与被挂靠的泛滥、纠结与破解

1、建筑业挂靠的最大风险究竟是什么?

2、挂靠中的双方衔接、配合与矛盾

3、挂靠的解决之道:高风险下的次优选择

五、公司运营中的顶层设计风险与技巧

1、购买资产以个人还是公司名义更好?

2、拿地中的主体设计与选择

3、自持商品房如何设计与规划

4、设立新公司应选择自然人股东还是法人股东

5、企业何时选择集团化运营?有无必要?

6、企业集群化运营的设计与风险

六、收购兼并中的深坑与诱惑

1、转让一块土地究竟有哪些道路可以选择?

2、收购兼并不同模式的税收风险分析

3、谈判与合同中的深坑与诱惑

七、社保与个税新政下的焦虑与恐慌

1、税务机关合并征收下的社保压力怎么破?

2、个税新政到底在说什么?

3、高净值人群的严监管时代来临

八、税收筹划——是否是一个美丽的传说

1、究竟什么是税收筹划?

2、税收筹划的主要手法有哪些?

3、总裁必须知道的税收筹划三原则:万变不离其宗


【报名须知】

联系方式:029-89382771     89382779

会议时间:2020年623(周二)

会议地点:西安南方酒店玉祥门店((西安市莲湖区大庆路101号)


推荐阅读

【原创】企业代个人持股取得分红的财务处理!

图片


案例:


甲公司持有某上市公司10%股份,同时由于历史遗留原因,甲公司持有的股份中含有自然人丁2%的股份,即在上市公司中只显示甲公司为股东,且前期投资时全部是以甲公司名义进行出资的,同时甲公司与自然人丁就甲公司代持股事宜,双方签定了代持股协议,约定后续自然人取得投资收益时,由甲公司代扣代缴个税。


请问,甲公司现在收到上市公司的分红款100万元,甲公司如何进行账务处理?


方案处理:


上述案例中,甲公司作为该上市公司股东,同时又代持自然人丁一部分股份,那么自然人丁作为该上市公司隐名股东,在收到被投资企业的分红款时,根据甲公司与自然人丁签订的代持股协议,自然人丁应享有其出资份额的投资收益。


那么,甲公司收到分红款100万元,应如何进行账务处理?


观点一:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,按照100万元全额计入投资收益:


借:银行存款 100万元

贷:投资收益 100万元


(2)根据甲公司与自然人丁签订的代持股协议,甲公司将收到投资收益中100万元归属于自然人丁的收益支付出去,同时根据税法规定,由于隐名股东丁是自然人股东,甲公司在支付归属个人的分红时,履行了代扣代缴个税的义务,进行如下账务处理:


借:投资收益 20万元

贷:银行存款 16万元

      应交税费---个人所得税 4万元


通过上述账务处理,那么在最终财务报表反映的“投资收益”是甲公司实际的投资收益80万元。


观点二:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,根据甲公司与自然人丁签订的代持投协议,甲公司将应归属于自然人丁的分红款20万元,进行挂账处理:

借:银行存款 100万元

贷:投资收益 80万元

      其他应付款---自然人丁 20万元


(2)甲公司将分红款支付给自然丁时,同样履行了代扣代缴个税的义务,进行如下账务处理:


借:其他应付款---自然人丁 20万元

贷:银行存款 16万元

应交税费---个人所得税  4万元


同样通过上述两笔账务处理,将归属于自然人丁的分红款另行挂账处理,即明确了甲公司的分红款为80万元,也不会出现观点一中投资收益在“借方”令人存疑的问题。


图片



观点三:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,按照100万元全额计入投资收益:

借:银行存款 100万元

贷:投资收益 100万元


(2)甲公司根据双方签订的代持股协议,将归属于自然人丁的20万元收益,代扣代缴个税后,进行挂账处理:


借:其他应付款---自然人丁 20万元

贷:银行存款 16万元

      应交税费---个人所得税 4万元


通过上述账务处理,使得甲公司账面保持原上市公司分红款100万不变,同时代扣个税后,将归属于自然人丁的收益进行支付。


分析:


(1)股份代持本质上带有隐藏真实股东身份的因素,其在法律层面上是受到认可和有效的,如果因投资权益的归属发生争议,隐名股东以其实际履行了出资义务为由主张权利的,法院是会给予支持的。


(2)对于观点一,虽然最终财务报表反映的“投资收益”是甲公司实际收到的80万元,但在实务中有企业反馈在税务检查的时候,要求上传科目余额表,如果企业上传了科目余额表,投资收益日常账务处理(非月末结转)出现“借方科目”就较为特殊,很容易被引起关注。


(3)对于观点二,虽将归属于自然人丁的分红款进行另行挂账处理,即明确了甲公司的投资收益为80万元,但与上市公司公告的分红款100万元在名义上存在不相符的问题;


(4)对于观点三,虽然克服了观点一和观点二的问题,但这样会导致企业的投资收益与实际不符,同时由于后续分红款的不断出现,与自然人丁的往来款会越挂越大,导致最终无法合理消化的弊端。


综上,作为税务机关,目前对于代持股的态度是谁是名义股东谁就是纳税主体,至于其他隐名股东并没有一个明确的答复,明确的税收文件只有国税公告2011年第39号关于企业转让代个人持有的限售股征税问题的回复。


在目前公司代持个人股情况下,没有哪一种账务处理方式是绝对正确的,现在是要采取和实际最为相符的,同时也是尽量避免给企业带来风险的账务处理模式。


由于隐名股东为自然人股东,公司在支付自然人股东分红款的时候也履行了代扣代缴义务,从业务实质上并没有少交个人所得税的问题,目前公司需要保存好双方代持股协议、代扣代缴个税的完税凭证,后期税务若有疑问,据实进行解释即可。


热点 | 如何理解转让“旧房”评估费的扣除政策

图片


一、旧房的概念

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号):新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

因此,按照48号文中的规定,如果房屋建成后已使用或者说达到磨损,那么税务机关可以将其定义为旧房,房屋再次转让时将按照转让旧房计算缴纳土地增值税。

二、评估费扣除的范围

按照《土地增值税暂行条例》规定,对旧房征收土地增值税涉及两个评估价格:

①根据财税字[1995]48号文件的规定,转让旧房能提供评估价格的,可扣除的项目金额其中包括:旧房及建筑物的评估价格。“评估价格”在《细则》第七条第(四)项解释为:旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,即扣除成本的评估价格。

②根据《土地增值税暂行条例》第九条明确:纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:第一:隐瞒、虚报房地产成交价格的。第二:提供扣除项目金额不实的。第三:转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。很明显,可以看出第一及第三指的是销售价,也就是说,如果纳税人满足上述三个条件之一,那么评估机构需要参考同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格来确认转让房地产的收入。


图片


因此我们可以得出结论:48号文件中规定的,纳税人转让旧房允许扣除的评估费用既包括扣除成本价的评估费,也包括销售价的评估费。

三、选对评估机构

《土地增值税暂行条例》第六条所列的计算增值额的扣除项目中的“旧房及建筑物的评估价格”是指在转让旧房时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的价格,也就是说,允许扣除的评估费用仅限于由政府批准设立的评估机构收取的评估费用,而纳税人自己聘请的其他评估机构发生的评估费是不允许扣除的。

四、评估机构需要经过税务机关认可,评估费用才可扣除

《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》第二条第三款规定,房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定,对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认,对不符合实际情况的评估结果不予采用。也就是说,只有税务机关认可的评估价,其评估费用才允许扣除。

进而,我们可以将不允许扣除的评估费用理解为两部分,第一:税务机关发现纳税人提供评估价格不实而要求进行评估时,对新发生的评估费用不可扣除。第二:税务机关发现纳税人提供的评估价格不实时,对其原来已支付发评估费用不可扣除。即:只要税务机关认为提供的评估价不实,对已发生的和将要产生的评估费皆不能扣除。

总之,48号文规定允许扣除的评估费用是指旧房的扣除成本和销售价的评估费。评估费用允许在计算土地增值税时扣除的前提是评估机构是指政府批准设立的房地产评估机构,且初始评估价格经当地税务机关确认。