<西安> 6月16-17日 土地增值税清算新政 争议与优化管理

2020
06/18
作者:
中道财税


【课程背景】

2019年是我国减税降费年,国家税收政策,包括增值税、企业所得税、土地增值税,变动都较大。财政部国家税务总局发布了《关于〈土地增值税法(征求意见稿)〉向社会公开征求意见的通知》,通知中新法对土地增值税政策作出了极大的调整,“集体土地入税、企业自行清算”,完全颠覆了以往的旧理念、旧模式。及时了解政策变化,全面掌握税收政策的精髓,有助于企业加强会计核算与纳税管理,降低纳税风险。

房地产项目开发周期长、涉及面广、产品复杂,清盘后需要进行高难度的项目公司注销;房地产行业涉及税种最多,其中土地增值税对房地产企业影响尤为重要,而该税种税收政策的不足和实务复杂性是每个财务人员最头疼的问题,大量“灰色”地带,成为企业的税收风险点,但如果运用得当,也能成为企业的税收筹划点。


【课程收益】

1、掌握最近税收政策及风险防范措施;

2、解决土地增值税难点重点问题并掌握清算技巧;

3、了解土地增值税筹划方法;

4、熟练掌握土地增值税清算流程及计算方法。


【培训对象】

企业中高层管理人员、财务总监、财务经理、会计主任、税务经理、会计核算主管及相关财税人员。


【授课专家】  李舟


【课程大纲】

第一部分  新税改形势下土地增值税清算涉税实操及规划策略

第一节:关于纳税人

 1、在集体土地上开发的小产权房是否应缴纳土地增值税?

 2、房地产开发公司未取得土地使用权前销售房屋是否应征收土地增值税?

   3、房屋从土地当中分离出来单独转让,是否征收土地增值税?

   4、委托代建房屋是否缴纳土地使用税?

第二节:收入确认涉税风险把控及规划策略

1、销售已完工的尾房或现房的增值税收入确认的法律依据及增值税纳税 义务时间

2、委托中介机构售房收入的财税处理

(1)收取手续收入的财税处理

(2)视同买断收入的财税处理

(3)超基价分成收入的财税处理

(4)包销收入的财税处理

3、取得土地出让金的返还和土地增值税的返还,是否属于不征税收入?

4、价外费用是否正确纳税?

5、视同销售义务是否审核

6、混合销售业务是否合理审核事项

7、视同销售与总分机构货物移送的审核事项

8、让利促销的涉税分析与审核事项

9、买一赠一方式销售商品,企业所得税上应视同销售处理吗?

10、买房送车位涉税风险

11、采取分期收款方式销售开发产品涉税风险把控

12、精装修房、买房送装修的企业所得税、增值税和土地增值税的处理

13、以房抵债的说法是否正确?应如何正确操作?

14、接受捐赠与捐赠如何进行企业所得税申报?

15、销售商品采用托收承付方式的,企业所得税上何时确认收入?

16、政府限定回迁房价格如何确认收入额?

第三节:扣除项目涉税风险把控及规划策略

一、房地产企业土地成本的审核

(一)协议取得地价与拍卖取地

1、公司注册组织结构涉税分析      2、土地成本确认

3、政府返还土地款                4、土地闲置及延期支土地款案例分析

5、地上建筑面积法和占地面积法的应用

6、地上建筑物面积和地下建筑物面积

(二)资产重组土地成本确认

1、资产重组模式税务分析

2、资产重组的特殊性税务处理(财税【2009】59号文件)

(三)转让股权环节土地成本确认

化资产转让为股权转让的节税效应

(四)房地产企业融资环节土地利息的审核

1、无偿借贷税务风险分析与防范

2、假股权真债权税务风险分析与防范

3、售后回租与融资性售后回租税务风险分析与防范

4、统借统还与委托贷款税务风险分析与防范

5、关联方借款税务风险分析与防范

二、房地产企业开发成本的审核

1、房地产企业,支付拆迁补偿费应取得什么票据?企业支付的过渡费、周转房支出应如何处置?

2、项目涉及“拆迁安置”的,计算开发成本时不同性质的返迁房应该如何分别处置?

3、单栋建筑物含有不同类型的房地产的,清算时其建筑成本应该如何计算分摊?

4、国税发[2006]187号,“销售已装修的房屋”中的“房屋装修费”应如何理解?签订“软装交付”与“硬装交付”合同,扣除时会受到哪些影响?

5、清算时,对开发公司“在小区外部为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除?对该部分设施取得的进项税,土地增值税清算时如何处置?

6、规划外发生的项目内建设支出是否允许扣除?

7、计算土地增值税时,“营销设施建造费用”是否允许计入开发成本扣除?

8、房地产企业同时开发多个项目,不能明确划分所属项目的共同费用、开发间接费,清算时如何计算扣除?

9、房地产开发企业办理土地增值税清算所发生的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,应该如何处置?

10、企业开发用地缴纳的土地使用税、因土地纠纷发生的立场是非、开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用,属于开发间接费还是开发费用?

11、清算时为什么必须区分开发间接费和开发费用?如果开发企业较小,项目单一,会计核算时是否可以不设置企业管理费科目,将全部费用均归集到开发间接费?

12、清算时土地开发与房屋开发加计扣除计算方法有什么不同?

13、营改增以后转让、销售旧房应如何计算扣除项目金额?

14、清算时,对开发公司“在小区外为政府建设公益性设施发生的费用”是否允许扣除?

三、与房产转让有关税金

营改增以后清算时,与转让房地产有关的税金应该如何计算扣除?

第四节:企业土地增值税清算的审核

1、在确认开发项目是否达到清算条件时,对国税发[2006]187号、国税发[2009]91号文件中的“竣工验收”“销售达到85%”、“取得销(预)售许可证满三年”应该如何理解?

2、国税发[2006]187号文件第一条规定:“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算”。其中的“国家有关部门审批的房地产开发项目”和“分期项目”应该如何理解?

3、订金、诚意金、违约金、更名费是否应计入清算收入?

4、清算时对清算收入偏低如何确认?

5、土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,如何进行账务处理?

6、房地产开发企业进行土地增值税清算时逾期开发缴纳的土地闲置费是否可以扣除

7、房地产企业销售无产权的地下车库、车位应如何进行清算?

8、清算时,对“公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待?

第五节: 企业清算环节税收防范

1、已清算项目尾盘销售

2、重组并购土地增值税

3、剩余资产的分配案例分析

第六节:关于税收优惠

1、开发、销售普通住宅销售、国家依法征用收回房地产有哪些税收优惠,普通住宅的标准应如何把握?

2、非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,是否应当征收土地增值税?

3、营改增以后以接受投资入股土地进行开发,土地的入账价值怎样计算,以什么为原始凭证?如果是先接受土地投资入股,再以股权转让形式取得对方的股权,股权溢价能否作为土地成本扣除?

4、以“股权转让”形式转移土地使用权是否应征收土地增值税?

5、开发建设保障性住房是否应征收土地增值税?

第二部分 新税改形势下土地增值税清算票据的涉税风险及规划安排

1、发票取得时间

2、采购材料无法取得发票的处理

3、瑕疵发票成本列支处理

4、改制时按照政府改制文件取得土地使用权无票据,清算时土地成本如何扣除?

5、房地产企业,支付拆迁补偿费应取得什么票据?

6、清算时,开发项目涉及到甲供材发票是否允许直接扣除?涉及到混合销售业务的对开发公司所取得的票据应如何把握?

第三部分  项目公司清算注销涉税风险及规划安排

1、尾房销售涉税要点把控及规划策略

2、注销前土地使用税、房产税、契税等小税种纳税风险点

3、房地产企业注销阶段如何解决前期盈利后期亏损事宜

4、亏损向前弥补涉税新政要点把控及案例剖析

5、项目公司注销两个“纳税年度”及两个“纳税主体”

6、项目公司注销公司法和税法的区别

7、公司注销阶段税务风险规避策略

8、注销时资本运作涉税风险把控及操作技巧

 

【报名须知】

联系方式:029-89382771    89382779

培训时间:2020年6月16-17日(周二周三)

授课地点:曲江会议中心(西安市曲江新区汇新路15号)


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【原创】企业代个人持股取得分红的财务处理!

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案例:


甲公司持有某上市公司10%股份,同时由于历史遗留原因,甲公司持有的股份中含有自然人丁2%的股份,即在上市公司中只显示甲公司为股东,且前期投资时全部是以甲公司名义进行出资的,同时甲公司与自然人丁就甲公司代持股事宜,双方签定了代持股协议,约定后续自然人取得投资收益时,由甲公司代扣代缴个税。


请问,甲公司现在收到上市公司的分红款100万元,甲公司如何进行账务处理?


方案处理:


上述案例中,甲公司作为该上市公司股东,同时又代持自然人丁一部分股份,那么自然人丁作为该上市公司隐名股东,在收到被投资企业的分红款时,根据甲公司与自然人丁签订的代持股协议,自然人丁应享有其出资份额的投资收益。


那么,甲公司收到分红款100万元,应如何进行账务处理?


观点一:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,按照100万元全额计入投资收益:


借:银行存款 100万元

贷:投资收益 100万元


(2)根据甲公司与自然人丁签订的代持股协议,甲公司将收到投资收益中100万元归属于自然人丁的收益支付出去,同时根据税法规定,由于隐名股东丁是自然人股东,甲公司在支付归属个人的分红时,履行了代扣代缴个税的义务,进行如下账务处理:


借:投资收益 20万元

贷:银行存款 16万元

      应交税费---个人所得税 4万元


通过上述账务处理,那么在最终财务报表反映的“投资收益”是甲公司实际的投资收益80万元。


观点二:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,根据甲公司与自然人丁签订的代持投协议,甲公司将应归属于自然人丁的分红款20万元,进行挂账处理:

借:银行存款 100万元

贷:投资收益 80万元

      其他应付款---自然人丁 20万元


(2)甲公司将分红款支付给自然丁时,同样履行了代扣代缴个税的义务,进行如下账务处理:


借:其他应付款---自然人丁 20万元

贷:银行存款 16万元

应交税费---个人所得税  4万元


同样通过上述两笔账务处理,将归属于自然人丁的分红款另行挂账处理,即明确了甲公司的分红款为80万元,也不会出现观点一中投资收益在“借方”令人存疑的问题。


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观点三:


(1)甲公司收到上市公司的分红款100万元,按照100万元全额计入投资收益:

借:银行存款 100万元

贷:投资收益 100万元


(2)甲公司根据双方签订的代持股协议,将归属于自然人丁的20万元收益,代扣代缴个税后,进行挂账处理:


借:其他应付款---自然人丁 20万元

贷:银行存款 16万元

      应交税费---个人所得税 4万元


通过上述账务处理,使得甲公司账面保持原上市公司分红款100万不变,同时代扣个税后,将归属于自然人丁的收益进行支付。


分析:


(1)股份代持本质上带有隐藏真实股东身份的因素,其在法律层面上是受到认可和有效的,如果因投资权益的归属发生争议,隐名股东以其实际履行了出资义务为由主张权利的,法院是会给予支持的。


(2)对于观点一,虽然最终财务报表反映的“投资收益”是甲公司实际收到的80万元,但在实务中有企业反馈在税务检查的时候,要求上传科目余额表,如果企业上传了科目余额表,投资收益日常账务处理(非月末结转)出现“借方科目”就较为特殊,很容易被引起关注。


(3)对于观点二,虽将归属于自然人丁的分红款进行另行挂账处理,即明确了甲公司的投资收益为80万元,但与上市公司公告的分红款100万元在名义上存在不相符的问题;


(4)对于观点三,虽然克服了观点一和观点二的问题,但这样会导致企业的投资收益与实际不符,同时由于后续分红款的不断出现,与自然人丁的往来款会越挂越大,导致最终无法合理消化的弊端。


综上,作为税务机关,目前对于代持股的态度是谁是名义股东谁就是纳税主体,至于其他隐名股东并没有一个明确的答复,明确的税收文件只有国税公告2011年第39号关于企业转让代个人持有的限售股征税问题的回复。


在目前公司代持个人股情况下,没有哪一种账务处理方式是绝对正确的,现在是要采取和实际最为相符的,同时也是尽量避免给企业带来风险的账务处理模式。


由于隐名股东为自然人股东,公司在支付自然人股东分红款的时候也履行了代扣代缴义务,从业务实质上并没有少交个人所得税的问题,目前公司需要保存好双方代持股协议、代扣代缴个税的完税凭证,后期税务若有疑问,据实进行解释即可。


热点 | 如何理解转让“旧房”评估费的扣除政策

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一、旧房的概念

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号):新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

因此,按照48号文中的规定,如果房屋建成后已使用或者说达到磨损,那么税务机关可以将其定义为旧房,房屋再次转让时将按照转让旧房计算缴纳土地增值税。

二、评估费扣除的范围

按照《土地增值税暂行条例》规定,对旧房征收土地增值税涉及两个评估价格:

①根据财税字[1995]48号文件的规定,转让旧房能提供评估价格的,可扣除的项目金额其中包括:旧房及建筑物的评估价格。“评估价格”在《细则》第七条第(四)项解释为:旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格,即扣除成本的评估价格。

②根据《土地增值税暂行条例》第九条明确:纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:第一:隐瞒、虚报房地产成交价格的。第二:提供扣除项目金额不实的。第三:转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。很明显,可以看出第一及第三指的是销售价,也就是说,如果纳税人满足上述三个条件之一,那么评估机构需要参考同类房地产的市场交易价格进行评估,税务机关根据评估价格来确认转让房地产的收入。


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因此我们可以得出结论:48号文件中规定的,纳税人转让旧房允许扣除的评估费用既包括扣除成本价的评估费,也包括销售价的评估费。

三、选对评估机构

《土地增值税暂行条例》第六条所列的计算增值额的扣除项目中的“旧房及建筑物的评估价格”是指在转让旧房时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的价格,也就是说,允许扣除的评估费用仅限于由政府批准设立的评估机构收取的评估费用,而纳税人自己聘请的其他评估机构发生的评估费是不允许扣除的。

四、评估机构需要经过税务机关认可,评估费用才可扣除

《关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》第二条第三款规定,房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定,对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认,对不符合实际情况的评估结果不予采用。也就是说,只有税务机关认可的评估价,其评估费用才允许扣除。

进而,我们可以将不允许扣除的评估费用理解为两部分,第一:税务机关发现纳税人提供评估价格不实而要求进行评估时,对新发生的评估费用不可扣除。第二:税务机关发现纳税人提供的评估价格不实时,对其原来已支付发评估费用不可扣除。即:只要税务机关认为提供的评估价不实,对已发生的和将要产生的评估费皆不能扣除。

总之,48号文规定允许扣除的评估费用是指旧房的扣除成本和销售价的评估费。评估费用允许在计算土地增值税时扣除的前提是评估机构是指政府批准设立的房地产评估机构,且初始评估价格经当地税务机关确认。