增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

一、土地增值税介绍：

1、土地增值税纳税依据：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。

2、纳税义务人：为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。

3、征税对象：是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。

4、适用税率（四级超率累进税率）：

5、清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

二、土地增值税清算的条件及时间：

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

企业在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

企业在收到主管税务机关下达的清算通知之日起90日内办理清算手续。

三、土地增值税清算时应提供的清算资料：

（一）土地增值税清算表及其附表；

（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、非直接销售和自用房地产的收入确定

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、土地增值税的扣除项目及要求：

（一）扣除项目：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地的成本、费用；

3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部规定的其他扣除项目。

（二）扣除项目是否符合下列要求：

1.在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。

6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
  

六、清算后再转让房地产的处理：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。

车位费和停车费从字面含义上来看好像区别不大，实务中很多业主甚至很多物业公司也容易将车位费、停车费混淆，但实际上两者区别很大。到底有何差异呢，今天我们从两个角度来解读一下。

一、概念差异

车位费，也就是正常所说的车位管理费，指的是公司已将车位卖给业主，在车位产权归属业主的情况下，业主为购买物业提供的其他服务项目如保洁、照明、闸机、值守、巡逻等服务而支付的费用。

停车费，指的是在车位产权归属物业的情况下，业主将车辆停放在车位，向物业缴纳停车费并由物业提供保管及存放服务，从本质上可以理解为业主租赁了一块临时停车的场地。

通过概念描述可以看出两种费用的本质区别在于车位产权归属。

二、增值税适用政策差异

物业公司在收取了以上两项费用后，应该按照什么标准缴纳增值税呢？我们先来看一下《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附注中的解释：

从政策中可以看出，不管是租赁露天停车场还是地下停车场、地上停车场，均属于对不动产的租赁。因此停车费，应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，一般纳税人选择适用税率9%缴纳增值税，出租其2016年4月30日以前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额，小规模纳税人选择适用税率5%缴纳增值税。

而车位费，由于产权属于业主，物业只是负责管理维护，打扫卫生等服务性工作时，物业收取的是服务费，按物业管理服务费相关规定纳税，一般纳税人选择适用税率6%缴纳增值税，小规模纳税人选择适用税率3%（现阶段征收率1%）缴纳增值税。

通过以上两方面差异可以看出，物业公司将车位费、停车费统一按照物业管理费确认收入缴纳增值税，不仅仅是概念上的混淆，另一方面也存在很大的税收风险。建议相关物业企业将停车整个服务流程梳理清晰，自查纳税申报，发现少报、漏报、错报等情况，应尽早将税金及滞纳金补齐。