【原创】到底哪些费用不可以入开发间接费用?

2022
12/06
作者:
中道财税

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大家都知道房地产企业开发成本中开发间接费用在理论层面的定义,但在实务操作中很多财务还是一股脑的将所有不可界定的费用都放到其中,这当然不合理。今天小编就从实务的角度上给大家分享哪些费用不可以入开发间接费用?
一、维修费

很多房地产企业拿到项目用地后会选择分期开发、分期销售,如A房企共计划开发三期房盘,2016年一期房盘已交付,2018年二期房盘已交付,2020年10月开盘出售三期房盘。在三期房盘的建造交付过程中,一二期因年限已久(已过保质期)房屋、配套等出现需要维修的情况,为了维护房企声誉保证三期房产顺利出售和交付,因此选择承担一二期房屋的维修责任,并将这些维修支出列入至开发间接费用——维修费。

分析上述案例,已交付房产的维修费从本质上已经不属于房企的维修范畴了,移交后房产的所有权已经完全转移。如房产出现需要维修的情况,应由物业公司以业主缴纳的大修基金进行修理修缮,不应由房企承担,更不应记入开发间费用中享受土地增值税加计扣除。
二、中介服务费

在房企的开发经营过程中,不可避免的会有很多中介机构的介入,比如造价咨询、财税咨询、猎头服务、经纪代理服务等,这一系列的中介服务费到底是在开发间接费中列支,还是在期间费用中列支,一直是企业财务人员比较头疼的地方。在《国税发〔2009〕31号》文件中,针对开发间接费用的入账有明确的指示——“是为其他直接管理和组织开发项目所发生的费用”。如工程项目的招聘费,财税咨询服务,在严格意义上并不属于直接作用于项目上的,因此需要记入期间费用中。
三、公务用车费用

常见的公务用车费用一般可以从大方向上分为两种,一是车辆属于企业自有车辆;二是车辆属于员工自有车辆,企业与员工签订了车辆租赁协议。

如车辆是企业的自有车辆且专属于工程部,日常生产经营过程中因项目需要而使用,那么与该车辆相关的加油费、过路费等支出可以计入开发间接费用。

如车辆属于员工自有车辆,企业与员工签订了私车公用的租赁合同,如发生与项目直接相关的用车费用,可列支在开发间接费用中。值得注意的是,私车公用情形下的车辆保险费、车船使用税等支出不可作为费用入账。
四、样板房装修

样板房的装修需要分为硬装和软装两方面考虑。

小编认为,硬装根据样板房是否在红线内又有不同的入账方法,如样板房在红线内建筑主体中且后续进行售卖,需要记入建筑安装成本中;如样板房在红线外或建筑主体外的临时建筑物,应计入销售费用中。软装(如可移动装饰物、家电、家具等)不区分是否在红线内,不可记入开发成本中,需要记入销售费用。

但各省对该硬装、软装支出的列支有不同观点,实务操作中还需结合当地主管税务的要求。

综上所述,开发间接费用的入账需要仔细甄辨,财务人员不可模糊对待,否则在后续的土地增值税清算时会存在无法抵扣的风险。


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临近年末,多数企业都陆续进行账面资产及债权债务的核查,就有企业财务碰到所谓的呆帐、死账,发现个别应收无法收回的情况,问询业务部门,表示此笔款项没有可收回的余地,那么,这种情况该如何判定、如何处理呢?


一、坏账确认方法


根据《财政部关于印发<企业国有资本与财务管理暂行办法>的通知》(财企[2001]325号)的第四条规定:


常见的企业坏账损失视不同情况按照以下方法确认:


(一)宣告破产、撤销:提供破产宣告、注销工商登记或吊销执照的证明或者政府部门责令关闭的文件等有关资料;


(二)债务人死亡或者依法被宣告失踪、死亡:取得法律文件的财产或者遗产不足清偿且没有继承人的应收款项;


(三)涉诉的应收款项:已生效的人民法院判决书、裁定书判定、裁定其败诉的,或者虽然胜诉但因无法执行被裁定终止执行的;


(四)逾期3年的应收款项:3年内没有任何业务往来、具有催收磋商记录,在扣除应付该债务人的各种款项和有关责任人员的赔偿后的余额,作为坏账损失;


 (五)逾期3年的应收款项:债务人在境外及我国香港、澳门、台湾地区的,经依法催收仍未收回,且在3年内没有任何业务往来的,在取得境外中介机构出具的终止收款意见书,或者取得我国驻外使(领)馆商务机构出具的债务人逃亡、破产证明后,作为坏账损失。


企业集团内部单位互相拖欠的款项,债权人核销债权应当与债务人核销债务同等金额、同一时间进行,并签订书面协议,互相提供内部处理债权或者债务的财务资料。


二、账务处理


1.坏账准备计提时:

借:坏账准备

贷:应收账款


2.坏账损失确认时:

借:坏账损失

贷:坏账准备


3.结转利润时:

借:本年利润

贷:坏账损失


三、税务处理


1.坏账准备计提时


根据企业所得税法规定:坏账准备在计提当期不允许扣除,所以需要在所得税申报时进行纳税调增。


2.坏账损失确认时


根据企业所得税法规定:坏账损失确认当期准予在所得税前扣除。


四、所得税前扣除


针对坏账损失确认后,此部分允许在所得税前扣除,纳税人也不可大意,虽然税务局不强制要求提供相应证明性资料,但该留存备的资料也是需要提前准备的,比如:应收帐款的业务合同、挂帐痕迹、款项催收函、确认坏账损失的各类前提证明资料(债务人注销通知书、破产清算公告、重组公告、失踪或死亡证明等等),为了更能证明业务的真实性、有必要时需出具一份资产坏账损失报告进行留存备查。


热点 | “私车公用”的涉税分析

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在实际工作中,私车公用是企业常见的业务,也是容易出现争议和误区的地方。今天小编就私车公用在个人层面和企业层面涉及的税费及要点与大家进行探讨。

私车公用是指公司股东或员工个人将自有车辆用于公司的经营活动,公司与员工签订租赁合同支付租金的一种经济行为。从实际执行层面上讲,“私车公用”分为两类主体,一是个人层面,二是企业层面。

一、个人层面

首先是个人层面,个人出租自己的私人车辆给公司,涉及的税种通常包括三个税种:增值税、印花税、个人所得税。

【增值税】既然出租形式要求,个人就需要就这一事项去税务局代开增值税发票。根据《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》规定:对月销售额10万元以下(含本数)的增值税小规模纳税人,免征增值税;适用3%征收率的应税销售收入,减按1%征收率征收增值税。

也就是说个人出租自己的私人车辆给公司,按照个人比照小规模纳税人的原则,租金低于10万元且开具普通发票的,都是免征增值税的。

【印花税】根据《中华人民共和国印花税法》,租赁合同,按照租金的千分之一缴纳印花税,并且印花税是签订合同的双方都要缴纳的税种。另外,根据 财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告:对于个人而言,可以比照增值税小规模纳税人在50%的税额幅度内减少缴纳印花税。

【个人所得税】根据《中华人民共和国个人所得税法实施条例》国令第707号规定,个人租赁财产所得,应按照20%缴纳个人所得税。同时,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元;四千元以上的,减除百分之二十的费用,其余额为应纳税所得额。

注意:“次”是以一个月内取得的收入为一次。也就是说不论是按年付钱还是按天付钱,都是以一个月的租金收入为基准计算个税。

二、企业层面

就出租业务而言,企业层面通常会涉及到印花税和企业所得税。

【印花税】印花税的缴纳主体是合同双方,对于出租业务而言,企业缴纳印花税和个人是一样的,也是照租金的千分之一缴纳印花税。并且企业如果属于六税两费的优惠主体,也可以享受减免缴纳印花税的优惠政策。

【企业所得税】根据《中华人民共和国企业所得税法》规定,企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出,包括成本、费用、税金、损失和其他支出,准予在计算应纳税所得额时扣除。

由法条和政策来看,只要与企业的生产经营活动相关的费用,都可以税前扣除。但是该政策在全国各地的执行口径是不同的,小编认为执行重点是:

1)私车公用要签订租赁合同,企业按市场价格支付给员工租赁费用,员工要提供租赁发票给公司;

2)车辆购置税、车辆保险费等不得在税前扣除;

3)如果企业要税前扣除相关的汽油费、维修费等,需要提前在合同中有约定并提供合法有效凭据。