房地产开发企业售楼部相关的支出一般包括：装修费（硬、软装）、物料（现场服务）、人员工资等。（见下图）

以下分别为大家讲解售楼部各类支出的税会处理。

1、售楼部租金

分析：一般项目范围内售楼部不存在支付租金问题，因此该租金后续应当费用化，不可计入项目开发成本中。如租期超过1年，且一次性全额支付，建议先计入“长期待摊费用”，然后再分月确认为“销售费用-租赁费”。

如果租期短于1年，则可以在发生时直接费用化，无需在“长期待摊费用科目进行归集。

2、售楼部装修费（硬装）

分析：判断项目“红线”范围是核心。

1)红线外

金额较大先计入“长期待摊费用”（注：该科目为资产类科目），后续在剩余租赁期限（租赁期-装修占用时间）内进行摊销。金额较小可以直接费用化（销售费用）。

2)红线内

主体建筑内：开发成本-建安工程费-装修工程费；

主体建筑外临建：销售费用-营销设施建造费。

3、售楼部软装（家具、装饰品等）

此类支出笔者认为不需要区分红线范围，也不需要区分主体范围，均不可资本化，应当在购进后确认为“固定资产”或者一次性计入“销售费用”，计入固定资产的后续通过折旧方式分摊计入“销售费用”。

注：文物、艺术品，因不会发生折旧，价值还会随着时间推移而增加，应当作为“投资资产”处理。

4、售楼部现场物料

物料主要是售楼部现场客户到访时使用的玻璃杯、纸巾、洗手液等耗材。

如果由地产公司承担，可计入“销售费用”或者“周转材料-低值易耗品”，前者账务处理简单，后者更便于账面统计和控制花销，防止物料丢失，本质上此类支出金额不会太大，无论哪种账务处理方式对会计利润的影响都不大。

这里想特别说一下，如果售楼部现场有前期独立物业参与，则需要界定由房地产企业或前期物业公司承担此类支出。如果由前期物业公司承担，则由物业公司进行成本核算。

5、售楼部人员工资

此类支出不受红线范围、主体范围的影响。

售楼部现场，无论是销售人员、现场服务人员或者是财务人员，其工资都应当费用化，无法计入项目“开发成本”。

增值税

只要房企项目为一般计税且取得符合进项抵扣的增值税专用发票，笔者认为售楼部支出增值税进项可以正常抵扣。

企业所得税

属于真实、相关、合理的支出可以用于税前扣除。但是需要考虑是一次性扣除还是分摊扣除，即是否适用所得税权责发生制的要求。其中，租金、大额装修费用建议还是分摊扣除，提早全额扣除形成亏损，项目建设期较长，可能面临亏损可弥补期限逾期等问题。带后续收入确认后分摊产生的扣除金额也可以平抑所得税压力。

土地增值税

扣除条件较为严格，取得合理合规的票据至关重要，如果是主体内的建安成本笔者提醒要注意发票备注栏的填写要求，以防后续引发税企争议面临纳税调整。

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