第三方财税风险尽职调查

2022
08/23
作者:
中道财税



在企业运营过程中,常常由于多种原因需要对企业之外的第三方企业财税风险进行了解和摸底。如何在最短时间内最全面深入的了解对方的财税风险,为企业决策提供基本准确和完整的信息,是让很多企业头疼的问题。

 

中道财税接受企业委托,派出有经验的咨询团队,对第三方企业财税系统进行调研了解,根据委托企业的需要形成财税风险尽职调查报告,在报告中对于发现的财务风险进行揭示,帮助企业在运营中做出正确决策,并为商务谈判提供可靠的信息和准确的数据。



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【原创】房地产企业借款利息在企业所得税和土地增值税扣除之间的差异分析

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房地产企业开发商品房因生产周期长、占用资金量大而不得不向银行、财务公司、信托公司等金融机构借款,或者向其他企业借款,来满足生产经营周转的需要,因而也需要支付金额数量很大的利息支出。这些借款利息在企业所得税前和土地增值税前如何扣除困扰了很多财务朋友们,今天我们看看在企业所得税和土地增值税相关税收法规对于借款利息是如何规定的?


一、房地产企业向金融企业支付借款利息的规定

1.企业所得税对企业向金融企业支付借款利息的规定如下:

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那么金融企业包含哪些企业呢?

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上述规定是企业所得税对金融企业范围的一个定义,房地产企业向上述列举范围内的金融企业借款发生的利息支出应都可以在企业所得税前扣除。

2.土地增值税对于企业向金融企业支付借款利息的规定如下:


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解析:对于房地产企业向金融企业借款利息,在企业所得税前可以全额扣除;在土地增值税的增值额扣除项目中,只有能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,且不超过按商业银行同类同期贷款利率的借款利息,允许全额扣除;也就是说房地产企业向金融机构的借款利息,不超过商业银行同类同期贷款利率的借款利息,才允许全额扣除。

对于房地产企业向金融企业借款发生的借款利息,不满足上述土地增值税的规定的,借款利息应应作为房地产开发费用,与其他房地产开发费用一起按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

二、房地产企业向非金融企业支付借款利息的规定

1.企业所得税对企业向非金融企业支付借款利息的规定如下:


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“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中,应包括在签订该借款合同当时,本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业,包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下,金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

2.土地增值税对于企业向非金融企业支付借款利息的规定如下:


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解析:对于企业所得税,房地产企业向非金融企业的借款利息不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分,可以税前扣除;超过部分应调增应纳所得额。同期同类贷款利息是包括银行、财务公司、信托公司等金融机构的公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。

对于土地增值税,房地产企业向非金融企业的借款利息,应作为房地产开发费用,与其他房地产开发费用一起按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

综上所述,借款利息在企业所得税税前扣除的规定和借款利息在土地增值税的增值额的扣除项目中的扣除的规定是不同的,在实际工作中我们财税人员一定要注意区分企业所得税和土地增值税对借款利息的不同规定,避免因不熟悉相关财税规定而给企业造成损失。


【原创】以地换房模式下的税费分析!

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案例

甲公司有一块位于城市中心区域的土地,但缺乏现金资金进行房屋建设,与乙房地产公司协商一致签署了合作建房合作开发协议。协议约定:甲公司与乙公司将以地换房的方式合作开发土地,甲方出地,乙方出资,双方将共同设计和规划建筑物的结构和风格。房屋建成后,甲公司将拥有60%的权益,乙公司将拥有40%的权益。



一、建成后分房


(1)增值税

解剖业务模式后,我们发现在“分房”环节,隐藏的业务流程是,甲公司以自己的土地作价换取了乙公司建造的部分房产,乙公司以自己建造的部分房产作价换取了甲公司的部分土地,使得甲、乙公司各自都有房有地。


在分房环节甲公司将土地作价交换的过程需要给乙公司开具销售土地使用权的增值税发票,乙公司将房产作价交换的过程需要给甲公司开具销售不动产的增值税发票。目前的争议问题是,甲、乙双方在开具增值税发票时,是以土地历史成本还是以房产的公允价值作为开票金额?小编认为甲、乙双方合作意向的确立是在对土地价值评估的基础上,因而以土地的历史成本作为开票金额更合适。但在实务中各地的执行政策有所不同,还需与主管税务进行沟通确认。


综上,在分房环节,甲公司以土地历史成本为开票金额开具增值税发票,计入应交税费-应交增值税(销项税额),同时收取乙公司以土地历史成本为开票金额的销售房产专票,计入应交税费-应交增值税(进项税额),进销相抵,实际不缴纳增值税。乙公司同上。


(2)土地增值税

在“分房”时,甲公司分得部分房产,乙公司相应分得土地,这一阶段是否需要缴纳土地增值税,需要参考《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号》的规定:


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根据上述文件可知,在分房环节,甲乙双方如将相应房产留作自用,不涉及土地增值税的缴纳。但需要注意,实务中合作开发操作不当或者包装为合作开发但获取土地固定收益的,有被税务机关认定为卖地的风险。



二、分房后再对外销售


(1)增值税

甲乙公司双方对分得房产再出售时,属于正常销售,需要按照房地产企业销售存货的正常流程计算缴纳增值税,这一步基本上没有争议。


(2)土地增值税

分房后再出售,结合上述《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字[1995]48号》文件可知,需要缴纳土地增值税。问题是,在计算土地增值税时,甲乙公司的开发成本如何计量?甲公司获取的乙公司开具的销售不动产发票其本质上是转让土地成本的对价,也就是被分得60%房产的建造成本,可作为开发成本计算扣除;乙公司获取的甲公司开具的转让土地使用权发票是被分得40%房产的土地成本,也可作为开发成本计算扣除。


目前,以地换房模式下,分房阶段增值税的开票及缴纳、再出售阶段土地增值税的计算都存在一定争议。上述文章只是小编的一家之言,建议各位财务朋友在执行过程中积极与主管税务沟通确认,保障自己的权益。